[ACTUALIDAD DIARIA]

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Compraventa inmobiliaria. Nulidad por abusividad de la cláusula que faculta al vendedor a retener las cantidades entregadas a cuenta, en caso de resolución por incumplimiento del comprador. El comprador carece de la condición de consumidor.

(publicado en Actualidad Diaria 3735 el 23 de marzo de 2018)

Son antecedentes necesarios para resolver el recurso, tal y como han quedado fijados en la instancia, los siguientes.

1.- Tras un una primera entrega como «señal» de 6.000 euros, el 14 de junio de 2007, D. Donato y Promociones Coype Lora S.L. (en adelante, Coype) celebraron en documento privado un contrato compraventa que tenía por objeto una vivienda cuya construcción estaba promoviendo la segunda, en concreto, vivienda en planta NUM000 señalada con el n° NUM001 del edificio en AVENIDA000 - C/ DIRECCION000 de Lora del Río. Se fijó como precio la cantidad de 221.694 euros más iva y como fecha de entrega de la vivienda el segundo trimestre de 2009. Seguidamente D. Donato fue haciendo pagos a cuenta del precio, conforme a lo pactado, hasta un total de 36.380 euros.

El contrato incluía unas cláusulas del siguiente tenor literal:

«Octava.- Incumplimiento de la parte compradora. El retraso superior a 45 días en el pago de cualquiera de las cantidades que constituyen el precio o en el otorgamiento de la escritura pública de venta, por causa imputable a la parte compradora, se entenderá como incumplimiento de un elemento esencial del presente contrato, y la parte vendedora podrá, sin requerimiento previo, optar entre:

»a) Resolver el contrato, quedando en tal caso en su favor las cantidades entregadas hasta el momento. Se tendrá por resuelto el contrato con la mera notificación de la parte vendedora a la compradora eligiendo esta opción.

»b) Exigir el cumplimiento del contrato y, por tanto, el pago de las cantidades adeudadas más un interés de demora del 10% calculado sobre las cantidades adeudadas desde la fecha de vencimiento del pago, más los gastos y costas de la reclamación. Asimismo, deberá satisfacer los gastos derivados de la cosa desde la fecha prevista para la entrega.

»Novena.- Incumplimiento de la parte vendedora. El retraso razonable sobre la fecha de entrega fijada en este contrato y una vez adicionado, en su caso, el período de ampliación del plazo de entrega según lo dispuesto en le Estipulación 7.1 anterior, permitirá a la parte compradora optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, viniendo en tal caso la vendedora obligada a abonarle las cantidades recibidas hasta ese momento más el interés legal del dinero incrementado en 1 punto».

2.- El 19 de noviembre de 2009 el comprador mandó un burofax diciendo que declaraba la nulidad del contrato por ser contrario a la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de consumidores y usuarios de Andalucía.

3.- El 12 de enero de 2010 Coype se dirigió a D. Donato mediante escrito por el que declaró la resolución del contrato por impago de las cantidades fijadas en la estipulación del contrato referida al precio de la compraventa y añadió que, de acuerdo con la estipulación octava del contrato, optaba por la resolución del contrato «quedando a favor de la vendedora todas las cantidades entregadas hasta ese momento, pudiendo disponer la vendedora libremente de la vivienda desde ese momento».

4.- El 26 de marzo de 2010, D. Donato interpuso demanda en la que solicitó la declaración de nulidad de la cláusula penal contenida en un contrato de compraventa que había celebrado con el demandado así como la devolución de los 36.380 euros que le había entregado.

5.- La sentencia de primera instancia estimó la demanda.

6.- Interpuesto recurso de apelación por la demandada, la Audiencia Provincial estima el recurso, revoca la sentencia de primera instancia y en su lugar desestima la demanda.

El Supremo desestima el recurso.